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  1. #1

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    設空置税有何目的?

    空置稅實際效果只是從發展商口袋中拿走少少錢,增加政府收入而已,對於阻嚇發展商囤積單位效果看來不大。

    有報章評論 設空置税的效果:

    近期比較搶眼的是一手樓空置稅,財政司司長陳茂波早前在立法會說,政府快將完成空置稅研究,很快就會公佈。聞說財爺在準備預算案時已想推出這個稅種,但給特首林鄭月娥否決。隨著新政府上任差不多一周年,各界都盯着政府在過去的一年,究竟做過甚麼事情,政府在樓市方面暫時仍在交白卷。由林鄭月娥指示下成立的覓地小組搞大龍鳳諮詢覓地,卻只弄出一個又一個爭議,看不到小組可以找到大家接受、比較大幅開發土地的方案。同時樓價急升,政府如何能夠在上任一周年交到功課頓成疑問。看來林鄭很大機會轉軚,拿空置稅作擋箭牌頂一頂,以免被人質疑她在樓市完全沒有做事情。對於空置稅,這是打發展商「荷包」稅種,他們當然反對,認為「唔做好過做」。不過特首為了回應社會壓力,最後可能仍會推行。

    差餉徵稅 多極有限

      有等着買樓的讀者問我,空置稅若然推出,會否令樓價大跌。大家先要搞清楚空置稅是甚麼,不要過份誇張其威力。政府現時提出的空置稅,主要是針對發展商手頭所持有的一手樓而不是二手樓。因為私人持有的二手樓,縱然有相當空置率,但要政府巡查收稅,不但行政成本很高,也會惹來很大爭拗。

      據運房局資料,截至今年3月31日,落成而仍未出售的一手樓單位共有9000個,遠高於去年的4000至6000個。私人機構統計數字有點不同,據中原地產研究部資料顯示,今年第一季新盤貨尾量升至11372個單位,當中五大發展商佔8005伙,大約是總數七成。新鴻基地產(016)佔最多,有3118伙,排第二的是會德豐(020),有2121伙,恒基(012)有1713伙,排第四的新世界(017)已少很多,只有491伙,長實更少,有362伙。

      樓價升個不停,發展商自然惜售,毋須急於大量推盤,慢慢搣可以賺得更多。例如新地的北角海璇早已建成,一共有355伙,但到現在才賣了21伙,分層呎價賣到五萬元以上。又例如同屬新地的南昌站匯璽及元朗的Grand Yoho,兩個盤共有一千多個單位,暫時未推出,大有一副「好嘢唔怕慢慢賣」態度。政府說要推空置稅,就是因為見到發展商持有一手貨尾愈來愈多,有屋也不賣,覺得她們這樣做會推高樓價,所以要推出空置稅,增加他們持貨成本。

      問題就來了,政府會如何收空置稅呢?暫時傳出來的版本是透過加徵差餉方式徵收。目前差餉比率是租值5%,加徵差餉基礎是租值而不是樓價,假設新樓租金回報是2.5%,就算加徵10%差餉,也只是徵了樓價0.5%稅。今時今日,新樓拖遲一點賣,樓價隨時再升5%至10%,只加徵樓價0.5%的稅,試問會有多大阻嚇力呢?

      有些批評空置稅言論說,會令發展商把空置稅轉嫁到買家身上,我覺得這些都是「廢噏」,發展商可以賣兩萬元一呎的,她們不會賣萬九元,無論徵多少稅,樓價都是計到盡的,根本不存在徵多點稅,就需要轉嫁而賣貴一些情況。

      如果是按差餉徵稅,基本上不是一個重稅,發展商絕對不會因為要避開這個稅,而要急急清走手上存貨,可以預見政府推空置稅效果有限。空置稅實際效果只是從發展商口袋中拿走少少錢,增加政府收入而已,對於阻嚇發展商囤積單位效果看來不大。除非是對發展商空置單位以印花稅的方式,以樓價為基礎,開徵重稅。

      空置稅或許會有一個邊際效果,令發展商囤積單位不會愈來愈多,但以為發展商會因空置稅推出,急急擲出手上存貨令樓價急跌,這種想法未免過份天真。

      我與政府官員談過,沒有人覺得推空置稅會推冧樓價,但又不能說推出空置稅,完全沒有作用。最少起了有一個心理作用,就是政府關心樓價急升狀況,政府都會推出控制需求措施。空置稅推出後,如果效果不夠強,可能會加辣,例如推出限購措施、大幅增加外地人買樓印花稅等。
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  2. #2

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  3. #3

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    看到這文章指出,政府實施空置税的確是作用不大。

    網民都建議:調低居屋售價之餘,覓地多建公屋居屋,到時就人人都申請到啦~

    【精選文章】再論一手樓空置稅成效

    陳克勤/立法會議員

    最近,有媒體發表評論,點名批評本人反對徵收一手樓空置稅。首先,我並沒有反對空置稅,只是質疑空置稅的成效。關於這一點,在我早前發表的一篇文章已經說得很清楚了。其次,該媒體發表的那一篇評論,正好應驗了我早前指出過的問題,即整場土地大辯論的焦點,不應該由覓地建屋變成其他花邊東西。焦點一旦轉移,最大的得益者不是市民,而是政府。政府可以輕鬆「交數」,但普羅大眾不會真正受惠。正所謂「制心一處,無事不辦」,搞太多「花臣」,恐怕會誤了大事。

    認清目標 勿把焦點轉移

    制定政策,必須實事求是,最重要是要達到目標,凡是與達到目標無關的選項,都不值得我們花時間。上月政府向立法會提供了截至今年三月已落成但仍未售出的單位數目。落成於一一年至一六年而仍未出售的單位,共有三千個,數目一點都不多。一七年有五千個,今年一八年有一千個。所以合共九千個單位就是這樣計算出來的。其實,把一七和一八的數字計算在內並不合理,因為銷售單位總需要一點時間。也就是說,超過兩年而仍未售出的貨尾單位,目前不外乎三千個。假設這三千個單位於今年之內全部成功售出,對樓價會有甚麼影響呢?大家心知肚明,答案肯定是「零」。我們可以看看剛實施了空置稅一年的溫哥華,去年該市的樓價便上升了百分之十六。

    再者,打官司的代價一定比開徵空置稅為小,按常理推論,發展商可能會提出司法覆核。如此一拖,兩、三年後這個空置稅很可能仍未生效。而且,如果發展商不想繳付空置稅,他們為了縮短介乎完工和出售之間的時間,或許會拖慢施工進度,延遲完工。若然如此,原本已經扭曲的樓市便會被進一步扭曲。這些都是可以預見的問題,而且是非常實在的問題,不是空談一兩句「公義」就可以解決的。

    一旦司法覆核 拖延稅項

    飆升的不止是樓市,近年股市也造好,低息環境亦已持續多年,令本地存在不少「實力買家」。香港有人住劏房、輪公屋,但也有不少人可以動輒拿出過千萬去買一手樓。換言之,一手樓的銷售與基層市民毫不相干。香港房屋問題的根本,在於如何照顧捱貴租的基層市民,他們才是最水深火熱的一群人。眾所周知,輪候公屋時間由三年變五年,難道空置稅能解決這個問題嗎?若要真的要談「公義」,就要聚焦幫助這一群人;而幫助他們唯一的方法,就是盡快增加公營房屋供應。若公眾把矛頭轉向一手樓,政府建屋不能「交數」的事實豈不是被蓋過了嗎?

    一九九七年三月,當時政府規定於預售樓花同意書加入新條款,規定發展商必須於某一個限期內將新落成的單位推出發售,即「限期推盤」。及後樓價下滑,政府認為發展商傾向求售,這項條款變成不必要,故於一九九八年取消。如果真想加速一手樓的銷售,限期推盤應該比空置稅更直接、更有效,哪我們又何必捨本取末呢?假設發展商看好後市,寧可現在多付點錢也不急於推售,空置稅的作用便不外乎充實一下已經水浸的庫房而已。而且,支持空置稅的人有點自相矛盾。一方面,他們歸咎高地價政策導致樓價太高,但另一方面他們又贊成徵收空置稅來增加發展商的成本。我不明白這是甚麼道理。若然真的希望一手樓的樓價下降,除了增加供應外,也應該降低發展成本,而不是進一步推高發展成本。

    公私營合作建屋最快捷

    既然空置稅幫不了普羅大眾,那應該怎麼做呢?第一,全速覓地興建公營房屋是不二法門,只要能夠盡快增加公營房屋的方法,我都傾向支持,包括公私營合作模式。有人對公私營合作有很多質疑,但目前有甚麼方法可以不強行收回土地而又馬上可以讓政府有土地建屋?公私營合作未必是唯一的方法,但肯定是最快捷的方法。當然,如果有比公私營合作更快捷的方式,我也會支持,但目前看不到有這一種選項。

    第二,公營房屋分公屋和居屋。公屋的數量固然要增加,但真正的問題是居屋。由於居屋的售價與私人市場掛鈎,令居屋的售價也與普羅市民的負擔能力脫節。然而,政府仍然不願意降低居屋的售價,這真的令我百思不得其解。如果政府真的想幫助普羅市民置業,實在不必多搞「花招」,只要調低居屋售價便可以了。

    總之,如果真的想幫市民,有更多比空置稅更直接、更有效的政策選項。從過去政府多次的「辣招」可以預見,空置稅這種「不治標不治本」的舉動,根本不會對樓價產生任何長遠的影響。既然如此,又何必多此一舉呢?

    原文刊載於《星島日報》2018年6月12日

    原圖:港人講地資料圖片

    全文連結:www.speakout.hk/港人博評/34904/再論一手樓空置稅成效

    #評論 #博客 #陳克勤 #空置稅 #居屋
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